Opinioni
Viaggio nella nuova America del New Urbanism
Che la questione ambientale riguardi tutti i settori della società dovrebbe essere ormai un fatto appurato. A ribadirlo è uno studio, che pubblichiamo integralmente, di Gabriele Tagliaventi, architetto, urbanista e docente all’Università di Ferrara del quale potete leggere anche una nostra intervista.

Realizzato con Donatella Diolaiti e Alessandro Bucci, lo scritto evidenzia le ripercussioni positive sull’ambiente, ma anche su economia, sicurezza e qualità della vita, di una concezione urbanistica nota come Rinascimento Urbano o New Urbanism. Buon viaggio…

La fine dell’era degli ipermercati
Usciti da Coral Gables all’altezza di Lejeune Road e percorrendo in direzione sud la US1, l’autostrada che collega il Maine con Key West attraversando tutta la costa orientale degli Stati Uniti, si rimane inevitabilmente sorpresi dal non trovare, sul lato sinistro della carreggiata, prima di arrivare a Kendal, il grande centro commerciale che segnava l’ingresso al settore orientale di South Miami. Al posto del vasto parcheggio c’è oggi una serie di isolati urbani, con negozi al dettaglio al piano terra e, di fronte alla strada, proprio all’angolo con US1, uno dei più famosi ristoranti della nuova cucina “fusion” di Miami. Un cambiamento significativo, se non una vera rivoluzione ambientale.
L’era dei Malls, l’era dei grandi centri commerciali periferici caratterizzati dalla ossessiva presenza di un enorme parcheggio all’interno del quale è collocato un altrettanto enorme scatolone sta forse per finire? A giudicare da quanto accade a Miami e in altre significative aree degli Stati Uniti sembrerebbe proprio di sì. Il vento di una nuova urbanità sembra spirare forte dalla Costa Atlantica a quella del Pacifico. A Miami Beach, infatti, i grattacieli residenziali costruiti negli anni ’70 e ’80 nella punta dell’isola verso il porto sono stati circondati di nuovi edifici urbani su 2-3 piani che definiscono gli isolati e offrono spazi commerciali al piano terra secondo il modello di successo di Lincoln Road, la strada commerciale, vera e propria Main Street, che è diventata il cuore della vita urbana della città. Ai due lati della strada si affacciano negozi, ristoranti e caffè con tavolini all’aperto, e poi cinema, teatri, edicole di giornali.

Ingorghi addio, è tempo di aggregazione
Prendere l’auto e infilarsi negli ingorghi autostradali che conducono agli ipermercati periferici sembra non essere più “cool”. La scoperta del modo di vita urbano contagia i cittadini e crea nuovi spazi di aggregazione. Sempre a Miami Beach il nuovo bisogno di vita urbana ha creato un nuovo tipo edilizio. Attorno al parcheggio in elevazione costruito negli anni ’70 in corrispondenza dell’accesso occidentale a Lincoln Road è stata realizzata una cortina edilizia che ospita un nuovo cinema con ingresso sull’angolo dell’isolato, negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori. Un intervento di ri-urbanizzazione che occupa la parte perimetrale dell’isolato, scherma il parcheggio multipiano e permette di ottenere una densità edilizia più efficiente.
Questa idea, di utilizzare gli isolati occupati solo parzialmente dagli edifici collocati nel centro, ha generato lo sviluppo di un nuovo modello di isolato commerciale, dove il parcheggio viene costruito in elevazione sempre in posizione centrale, mentre il perimetro è occupato da edifici misti con negozi al piano terra, uffici e appartamenti ai piani superiori.

Via gli ipermercati, spazio alla qualità urbana
A Coral Gables, addirittura, si sono prese importanti decisioni politiche per quanto riguarda lo sviluppo commerciale. Nel 1996 i cittadini hanno organizzato un referendum contro l’apertura di un nuovo Mall che avrebbe distrutto il tessuto commerciale della più grande città giardino degli Stati Uniti. Gli abitanti, desiderosi di avere un ambiente urbano di qualità dove poter fare shopping a piedi e sviluppare forme di vita sociale e culturale, hanno votato in massa contro il nuovo ipermercato e, al suo posto, hanno scelto di rivitalizzare la Main Street storica: Miracle Mile. Costruita negli anni ’20, al tempo della fondazione della città, con la porta aperta simbolicamente sul viale che la collega a Miami, Miracle Mile era cresciuta come strada commerciale, con negozi, bar, ristoranti su entrambi i lati e parcheggi lineari in modo da favorire l’accessibilità. Per trasformare Miracle Mile in un vero e proprio Town Center – un centro città - si sono costruiti nuovi isolati sull’area dei parcheggi a raso che occupavano il retro della Main Street sul lato nord. Così, oggi, quando si arriva nel cuore di Coral Gables si è immediatamente attratti dal profilo compatto di una serie di isolati urbani di 3-5 piani che si stagliano sopra il panorama di case unifamiliari della città-giardino. I nuovi isolati hanno creato un vivo centro urbano, con caffè e ristoranti che di sera rendono piacevole passeggiare e fare acquisti tra gallerie d’arte e la famosa libreria Books & Books che organizza dibattiti e presentazioni di libri fino a tardi.

La sindrome dei centri commerciali morti
La risposta a questo nuovo bisogno di urbanità trova vari esempi di successo. Risalendo la US1 verso nord, a Boca Raton, s’incontra un’altra storia interessante: Mizner Place, emblematica di quella che il giornalista del New York Times, James Howard Kunstler ha definito “la sindrome dei centri commerciali morti”. Dopo la chiusura per bancarotta di un centro commerciale convenzionale costruito solo 15 anni prima, il Comune di Boca Raton, diventato proprietario dell’area, ha deciso di affidare a un promotore immobiliare privato il progetto di ri-urbanizzare il sito con una serie di nuovi isolati urbani misti, con 24.000 m2 di negozi e spazi commerciali al piano terra, 26.000 m2 di uffici e 272 appartamenti ai piani superiori. Caratterizzato per una forte impronta architettonica di stile “mediterraneo”, il nuovo quartiere di Mizner Place è diventato un successo commerciale e sociale. Realizzato per fasi e completato nel 1998, alla sua apertura il 96% degli spazi commerciali era stato occupato e tutti gli appartamenti affittati, mentre tra gli abitanti della città era subito diventato di moda andare a fare shopping a Mizner Place, camminando sui marciapiede delle sue strade alberate e prendendo un caffè negli outdoors riparati dalle palme rigogliose.

Una nuova tendenza sorta con il caro greggio
Questa nuova tendenza nel campo dello sviluppo degli spazi commerciali ha ragioni molto profonde. La crisi del sistema Sub-Urbano negli Stati Uniti, il sistema basato sulla combinazione di suburbs residenziali-grattacieli-shopping malls-autostrade, si è manifestata all’inizio degli anni ’90 del secolo scorso e si è drammaticamente accentuata con l’aumento del prezzo della benzina. La dipendenza dal petrolio, che ha causato le Guerre del Golfo e coniato il nuovo termine “Petrol-slums” – letteralmente aree degradate dipendenti dal petrolio - per connotare le aree residenziali periferiche, ha altresì determinato la nascita di un ampio movimento di riforma orientato a creare un modello ecologicamente sostenibile di sviluppo: il Congress for the New Urbanism. In questo quadro, gli enormi ipermercati periferici, raggiungibili solo attraverso gigantesche autostrade e circondati da altrettanto enormi parcheggi, risultano completamente obsoleti e politicamente scorretti. Favoriscono l’inquinamento, la dipendenza dal petrolio, l’alienazione e la segregazione sociale. Al loro posto, ecco sorgere un po’ dovunque nuovi quartieri urbani integrati dove, accanto a spazi commerciali di medie dimensioni, ai market di quartiere, si accompagnano negozi al dettaglio, gallerie commerciali urbane, appartamenti, uffici, ristoranti, caffè, palestre. Sono quartieri urbani completamente misti, ispirati ai modelli di successo delle città americane: Charleston, Savannah, Georgetown a Washington D.C., Alexandria, Annapolis, il Greenwich Village a New York, Back Bay e Beacon Hill a Boston, San Francisco, Berkeley, Santa Monica, Portland.

La “rivoluzione” di Cape Cod
Risalendo la US1, sempre più a nord, si trova uno degli esempi più importanti di questo nuovo fenomeno che ha assunto il nome di “Mall Retrofitting”, cioè ri-urbanizzazione di ipermercati. A Cape Cod, nel Massachusetts, l’amministrazione comunale, dopo la chiusura e la demolizione dell’ennesimo ipermercato, il Seabury Shopping Center costruito nel 1970, ha deciso nel 1986 di avviare la realizzazione di un vero Town Center invitando Andres Duany & Elizabeth Plater-Zyberk a preparare il piano urbanistico secondo il modello del Traditional Neighborhood Design - TND. Al posto dei 6.300 m2 del vecchio ipermercato, una più razionale progettazione, basata sui criteri del New Urbanism, ha portato alla realizzazione di 28.000 m2 con 85 spazi commerciali che vanno dal negozio al dettaglio al market di quartiere, banche, ufficio postale, ristoranti, caffè, 40 appartamenti ai piani superiori dei negozi e due borghi residenziali attorno a una vera Main Street secondo la tradizione urbana americana e a una serie di piazze e piazzette. Il nuovo centro della città è provvisto di una chiesa, di una biblioteca, di un complesso scolastico, di un cinema e di una piazza alberata, il tipico Commons del Massachusetts, attorno alla quale ruotano i più importanti edifici della comunità.

Celebration, la città dello shopping a passeggio
L’esperienza di Mashpee Commons ha dimostrato come il successo commerciale e ambientale di questo tipo d’intervento sia strettamente collegato alla domanda di un ambiente urbano dove i cittadini possano risiedere e passeggiare, fare shopping, svolgere attività culturali e ricreative. Sono i concetti che hanno ispirato la realizzazione, tra il 1996 e il 2002, della nuova città di 18.000 abitanti che la Disney Corporation ha costruito vicino Orlando, in Florida, per celebrare i 100 anni della nascita del fondatore: Celebration, appunto. Una città compatta con un centro città dove negozi al dettaglio e appartamenti si mescolano insieme a cinema, teatri, biblioteche, uffici postali, banche, ristoranti, caffé. Gli stessi concetti che hanno portato alla realizzazione di un’altra nuova città, Kentlands, nel Maryland, sempre basata sul metodo del TND.

Rinascimento urbano contro droga e prostituzione
Attraversando gli Stati Uniti e raggiungendo la West Coast si arriva a Seattle dove, lungo la Highway 99, la città di Tukwila ha deciso di risolvere il problema di una vasta area abbandonata che, dopo la chiusura di un vecchio centro commerciale, era diventata luogo di spaccio di droga e di prostituzione. Selezionata Sabey Corporation, una società di sviluppo immobiliare attiva nell’area da più di vent’anni, l’amministrazione comunale ha dato il via libera a un progetto di Rinascimento Urbano che prevede la creazione del centro della città, esattamente come è accaduto a Mashpee Commons. Su una superficie di 6 ettari sorgerà il nuovo centro attorno a una piazza alberata: Tukwila Town Square. Nell’ambito di un’operazione da 100 milioni di dollari verranno creati 29.000 m2 di negozi al dettaglio, uffici e appartamenti, suscettibili di raggiungere i 40.000 m2 nella seconda fase, più una biblioteca pubblica. Il nuovo centro città avrà l’aspetto di un villaggio urbano, con una piazza centrale e varie strade con negozi al piano terra, ampi marciapiede, piazzette pedonali e parcheggi lineari lungo le strade in modo tale da creare il tipico ambiente urbano che attrae visitatori e attività.

L’ambiente urbano misto alla conquista dell’Europa
Si tratta indubbiamente di una fase nuova nel campo dell’architettura per il commercio. Al vecchio ipermercato periferico sorto nell’epoca della fiducia cieca nell’automobile e della disponibilità di risorse energetiche è subentrato un nuovo concetto di ambiente urbano misto, dove il commercio viene concepito organicamente con le altre componenti della vita sociale: la residenza, gli uffici, il tempo libero. Un nuovo concetto che corrisponde a una nuova sensibilità ambientale unita alla consapevolezza della inefficienza del modello Sub-Urbano con i suoi enormi costi di gestione, la dispersione degli insediamenti, lo spreco di energia e di tempo.
É evidente che questa nuova sensibilità si va diffondendo anche in Europa anche se è fisiologico aspettarsi una coda di centri commerciali periferici legata all’imitazione, in ritardo, dei fenomeni americani. Tuttavia, proprio grazie alla diffusione dell’informazione nell’epoca della comunicazione globale consente oggi di registrare i primi interventi orientati verso uno sviluppo urbano ispirato alla ricchezza della città tradizionale europea, con i suoi alti valori di vivibilità ed efficienza.

Borgo Città Nuova, l’esempio italiano
Il primo intervento in Italia di quartiere urbano integrato è il “Borgo Città Nuova” ad Alessandria. Il progetto, completato nel 2002, consiste nella realizzazione di un nuovo quartiere urbano come centro del quartiere Pista, la prima estensione storica alla città medievale. Al fine di attirare popolazione e nuove attività, servendo anche da riferimento per le aree residenziali limitrofe, il nuovo borgo presenta due piazze aperte come ingresso al progetto. Entrambe le piazze sono porticate e invitano ad accedere alla piazza interna attraverso una rete di strade pedonali. La forma della piazza principale è anche concepita per incorporare la Chiesa esistente che rappresenta il monumento più visibile nell’area. Tranne la nuova sede della Cassa di Risparmio, tutti gli edifici hanno negozi al piano terra e appartamenti o uffici ai piani superiori.
L'area oggetto dell'intervento si colloca all'interno di una tipica area di formazione della prima periferia di Alessandria, la "Pista", caratterizzata, fin dalla sua nascita, dalla presenza di isolati urbani di notevoli dimensioni dove si alternano complessi industriali e tipologie residenziali variegate: dalle palazzine in stile "Liberty" agli edifici multipiano del secondo dopoguerra, passando attraverso le costruzioni razionaliste degli anni trenta.

Berlino, dalle rovine al quartiere “bohemienne”
A livello europeo, il più importante intervento di New Urbanism è rappresentato dal Quartier am Tacheles di Berlino. Collocato all’incrocio tra Friedrichstrasse e Oranienburgerstrasse, a poche centinaia di metri dall’Unter den Linden, Quartier am Taccheles si sviluppa su un’area occupata parzialmente, prima della Seconda Guerra Mondiale dal famoso Friedrichstrassenpassage, la galleria commerciale caratterizzata da una grande cupola ottagonale. Distrutto durante l’ultimo conflitto mondiale, il sito, meglio conosciuto come “Tacheles” dall’edificio superstite della grandiosa galleria, rimase per cinquant’anni abbandonato e in rovina. Il piano urbanistico di Duany e Plater-Zyberk, voluto da un promotore interessato a contribuire alla ricostruzione di Berlino come moderna città tradizionale, si basa sulla creazione di una rete di strade che assicurano la completa permeabilità dell’area, recuperando le rovine del Tacheles come centro culturale e integrandole all’interno di un nuovo passaggio pedonale che parte dallo storico ingresso su Oranienburgerstasse e raggiunge Friedrichstrasse attraverso un sistema di höfe ispirato alle analoghe preesistenze berlinesi, oggi recuperate alla vita commerciale come nel caso di Hackeschen Markt.
Partendo dalla biforcazione creata lungo Oranienburgerstrasse da una versione berlinese del Flatiron building di Burnham a New York, il quartiere si apre su una piazza centrale triangolare circondata da negozi e orientata verso una seconda piazza, dal carattere più bohemienne, all’ingresso delle höfe. Mentre la parte orientale dell’area è definita da un hotel, l’accesso al passaggio pedonale su Friedrichstrasse è assicurato da una torre che richiama lo storico portale della galleria di inizio novecento. Complessivamente, il quartiere presenta 19.000m2 di spazi commerciali al dettaglio, 28.000m2 di uffici, 38.000m2 di residenza e 19.000m2 di strutture ricettive.

Il “villaggio globale” in versione regionale e sostenibile
Quando entrambi gli interventi saranno terminati, nel 2007, il New Urbanism avrà realizzato la seconda fase del suo processo di riforma urbana, dimostrando che non solo si possono costruire piccole città e villaggi urbani come alternativa allo sprawl periferico a bassa densità, ma che anche le periferie metropolitane possono essere recuperate con strutture urbane ad alta densità, completamente integrate funzionalmente e ricche architettonicamente della tradizione locale che, in ogni luogo, rende piacevole e sorprendentemente unico, nella sua autenticità, il “villaggio globale” in versione regionale ed ecologicamente sostenibile.
Il meraviglioso quartiere integrato di Parigi, Londra, Monaco, Vienna, Praga, Madrid diventa così il modello per nuovi interventi in cui l’architettura per il commercio svolge il ruolo di catalizzatore della vita sociale. Alla scala delle botteghe, del mercato, della galleria urbana, del market di quartiere, del grande magazzino.